正式委託仲介後開始展開一連串周而復始的看地過程.
因為之前已經先做過功課看過都市計劃圖,因此週圍環境如何?有沒有什麼嫌惡設施應該都很清楚.
排除週圍環境因素,剩下的只有單純的喜歡或不喜歡而已.
Step1.簽約前的考慮因素:
1. 如果可以的話,儘量不要選兩邊已經蓋好的建地.因為兩邊已經蓋好的建地施工會有很多顧慮與不便.
2. 如果喜歡歡的建地兩邊已經蓋好.在出價錢最好自己前,中,後用捲尺量一遍看有沒有被鄰居侵佔. 雖然買賣雙方在交地前會申請土地鑑界.但如果是鑑界時發現土地有被侵佔,後面就有得吵了!
3. 出價前先拜訪一下左右鄰居,打聲招呼.鄰居是一輩子的事,如果發現左右鄰居不太好搞...這時就要好好考慮了!
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另外住在巷子內的阿國大在上一篇的留言有幾點非常專業的建議,我自認專業不如阿國大...所以...原版照抄如下:
- 建築線指示(定)成果圖:要注意基地是不是有明確的鄰接建築線(計畫道路、現有巷道....)，如果沒有接就變成裏地，依法無法建築。............花錢請測量公司作，如果沒問題可以作為以後申請建照使用(有效期間八個月)。
- 是否為畸零地:注意地形如果不方正(無法以任意方式，擺下)，太窄(3.5m以下)，太淺(面寬很端的狀況下，折減後大約4m以下)，有可能是畸零地不能蓋。有但書但要看條件!..........這部分可以自己翻一下當地法規，約略計算，有疑問再問專業人士。
- 基地原始地質:如果原始地質(魚塭或凹地)或基地鄰近地質狀況不良(泥或砂地)，可能會讓你花大錢作地質改良或加強基礎.................這部份要問一下當地人或對照航照圖，或者可以打電話問在地的鑽探公司。
- 禁限建:部分基地位置特殊，鄰近機場，高速公路，軍事管制區、......等，會有一些特定的限制，例如樓高，或退縮等等.................這部分通常建築線指示長果圖會加註。
最好的方法，有明確意願要買，請賣方提供建築線指示圖(這個大約要花1-2萬元)，地籍圖，土地謄本，使用分區證明。
然後，帶著這些資料，找建築師詢問，或是直接去找建築管理單位(要臉皮厚一點，直接找基地所在地的主辦，或是用發公文的方式)詢問
。作好double check。
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Step2.瞭解市場行情:
以往土地交易市場的成交價格並不透明.往往是買方賣方漫天喊價.雙方殺得死去活來..
不過內政部在今年開始推動不動產交易實價登錄制度.將房屋,土地買賣的成交價格公開避免人為炒作.
因此出價前先到 實價登錄查詢網站 查詢一下附近區域最近的成交行情.
進入網頁,選擇希望查詢的條件....
很多人都會有疑問,這個資訊到底準不準??
老實說一開始我也有點懷疑.
不過我無意中發現一筆土地交易的資料.秀出來的成交價格與我所知的底價十分接近.
因此我認為查詢出來的價格還是很有參考價值的!
Step3.勿隨仲介起舞:
1. 不管是買房子還是買地. 仲介最愛用的手法就是告訴你這塊地也有其他的人喜歡.要你儘快決定或是告訴你其他人出價多少! 你要出多少才有機會...等等.
不要落入仲介的圈套,出價前已經查過附近的成交價.合理價格是多少心理有底.若真的有其他人競爭這塊地,那就放手吧. 或許過兩天後,仲介會告訴你因為某種原因對方沒成交.於是你又有機會了!
2. 仲介一定會先賣高價的土地.假設同時看了 A , B 兩塊地. A地 1000萬 , B地 800萬. 兩天後仲介可能會告訴你 B 地已經賣掉了. 如果你喜歡的是 B 地可以先緩一緩.不要急著決定.過幾天後仲介或許會告訴你 B 地 因為種種因素沒成交.於是你又可以考慮買 B 地了.
Step4.確認土地所有權狀況:
簽約前一定要請仲介調出該筆最新的土地謄本資料.
從謄本資料中可以確認幾個重要資訊:
1. 土地是一人持有,還是多人共同持份. 如果是多人持份賣方是否所有人都同意此交易? 是否所有人都有簽名授權?
2. 確認權狀正本所有權人的姓名與賣方的証件是否一致.
3. 該筆土地是否已設定抵押 ?抵押的範圍有哪些? 抵押債權人是誰?
Step5.找有信用的土地代書:
一般的資料申請不需找代書自己辦就可以了.但不動產買賣最好是透過專業代書來處理.
如果不動產交易是透過房仲的話,一般房仲都會有配合的專業代書.
1. 由代書擬好買賣契約內容,約定付款流程.並由代書計算相關增值稅,地價稅等費用.增值稅由賣方承擔,地價稅則計算到土地交割前一日由賣方承擔.
2. 若該筆土地已向銀行設地抵押貸款,需要請賣方提供銀行貸款餘額證明.買賣雙方可以就如何清償銀行貸款方式進行協議.待取得銀行清償證明文件後再辦土地過戶.
Step6.土地鑑界與過戶:
1. 土地鑑界確認土地現況,面積與權狀是否相同. 申請鑑界費用由賣方承擔.
2. 賣方提供完稅文件,銀行清償證明後開始辦理過戶.
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萬大 ( 不是奧萬大,是萬用臨時工大)在付款與過戶階段有很好的建議.
個人覺得買土地買方最保險的有兩點~~
第一~~到地政事務所辦理買賣預告登記~~
不必擔心一地二賣~~
第二~~就是找一家銀行作履約保證~~
把買賣價金分期及賣方收到款項後該清償及塗銷等都列入合約~~
不必擔心賣方拿了錢不還貸款不塗銷~~徒增困擾~~
這兩點不必花多少錢~~但是對買方卻很有保障~~
PS: 萬大建議的交易流程適用於不動產交易,不管是房屋或土地都適用!
何謂預告登記? --> 請看連結
何謂不動產買賣價金信託? --> 請看連結
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以上是從我記憶中整理出來的購地流程.可能寫得不是很好,或是有些流程寫得有問題.
歡迎提出來...我再修改!!
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