台灣有這麼多銀行,我們不可能每一家銀行都跑!! 究竟要挑哪些銀行詢問貸款?
我自己的做法是( 參考看看,不一定適合每一個人)
1.有固定往來的銀行--如薪資戶,股票基金或信用卡
因為有往來,因此與銀行已建立信用.額度與利率會比較容易談.
2.最近積極衝房貸的銀行--如澳盛銀行,渣打銀行..等
既然這些銀行在衝房貸,因此額度或條件會比一般銀行好.
3.住家付近的銀行
純粹考量未來往來方便.
底下是我詢問 7家銀行後的結果.因為我只對一段式利率房貸有興趣.所以我只針對一段式房貸利率做調查.
詢問方式依照我事前準備的excel 表格上的問題逐一詢問.
表格中花旗銀行有兩處空白,原因是我認為我的資料可能有問題. 5/2 打了幾通電話給當初接待的專員都找不到人.為了怕提供錯誤訊息故先空白.
中國信託也有 2處空白, 4/30 拜訪當天可能專員認為我不是他們的潛在客戶.故我連名片都沒拿到. 由於無法再做電話確認,因此同樣空白處理.
一段式房貸利率 = 指標利率 i + 加碼
指標利率 i 是會變動的,每家銀行 i 的計算方式不完全相同.有些銀行每季公告,有些銀行是每月公告.
目前每家銀行的 i 值幾乎都在 1.38 ~ 1.37 之間.
如果房貸利率= 1.84 , 指標利率= 1.38 . 則固定加碼值為 0.46
要注意銀行指標利率的算法,特別是一些小銀行為了拉房貸業績可能在這邊做手腳.
是否綁約
拜訪的 7家銀行只有一家彰化銀行沒有綁約.其他 6家銀行都有綁約 3年的規定.
綁約不代表不能提前還款,綁約 3年可以提前還款.但前題是不能拿清償證明.
有人覺得 3年這麼短...怎麼可能3年就還完貸款!!
如果 3年一定不可能還完貸款是不是就一定沒有違約問題??
答案是不一定!
因為如果你要由A銀行轉貸到 B銀行.原土地與建物已經設定抵押給A銀行.因此如果要轉貸到 B銀行時需要先把錢還給A銀行後取得清償證明再將土地與建物設定抵押給B銀行.這樣才能完成轉貸.
因此只要在 3年內轉貸,就一定違約.
違約金算法
6家有綁約的銀行,除了花旗銀行與中國信託銀行不清楚外.其他 4家違約金算法都不一樣!!
舉例來說,
國泰世華違約金算法是以違約時已還款的本金做計算.
未滿一年還款本金的 1.0% , 滿一年未滿二年還款本金的 0.8% , 滿二年未滿三年還款本金的 0.6%計算
如果借款 1000萬, 滿一年未滿二年.累計已還本金 200萬. 則違約金算法為 200萬 x 0.8% = 1.6萬
澳盛銀行違約金的算法是以借款的金額做計算
未滿一年貸款金額的 1.5% , 滿一年未滿二年貸款金額的 1.0% , 滿二年未滿三年貸款金額的 0.8%計算
如果借款 1000萬, 滿一年未滿二年. 則違約金算法為 1000萬 x1. 0% = 10萬
有些銀行為了衝房貸,利率壓很低.但人家也不是傻子....既然讓你進來,哪能讓你這麼容易出去!
銀行手續費
手續費的名目非常多.有開辦費,帳管費,詢問費,鑑價費.....等.
每家銀行的費用從 0 ~ 6500元都有.
詢問銀行時無需針對每個名目詢問.只要問 3個問題.
1. All in One 費用多少?
2.是否為一次性費用?
3.還沒有其他費用?
手續費是可以談的.但我認為手續費不會是一個重點!
是否可分批播款
詢問7家銀行,除上海商銀與彰化銀行外其他5家銀行都都是一次性播款.
上海商銀分批播款的期限為 1年.也就是說1年內要把額度全部播下來.
彰化銀行分批播款的期限為4個月.
假設我們申請1000萬房貸,如果我們不可能在一個月內把錢全花光.這時分批播款的好處就出來了.
舉例說,假設貸款1000萬,房貸利率為 1.84% . 為了計算方便只算還利息不還本金的方式.
如果是一次性播款,1000萬房貸每個月要繳的利息為 1萬5千元左右.
如果是分批播款,假設第一個月我只播200萬.第4個月我再播剩餘800萬.
這時前4個月的房貸利率是以本金200萬來計算,每個月利息為 3千元左右.
第5個月開始才是以 本金1000萬來計算利息!!
這一來一回....利息錢就差了好幾萬.
所以我認為手續費完全不是重點!
選擇適合自己的銀行
每個人的狀況不同.我在意的銀行貸款條件,其他人不一定會在意.我適合的銀行其他人不一定適合.
我自己選擇銀行的標準
1. 把貸款利率高於 1.84 %的銀行剔除
目前確定利率為 1.84% 的銀行有彰化銀行,澳盛銀行.
可以爭取到 1.84% 但需要總行批准的銀行有國泰世華銀行,玉山銀行.
剩下的3家銀行,確定出局!
2. 往來銀行優先考慮
剩下的4家銀行與我有往來的只剩下彰化銀行與國泰世華銀行
3. 對自己最有利的銀行
我心中已經有了選擇
我想強調一點,每個人的條件與狀況都不相同!因此上面所說的內容只是我個人的經驗!僅供參考!!
答應格友把銀行貸款的資料整理出來,我終於做完了!!
好累啊~~~~
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